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轉發中共白山市委督查室《關于根治市區居民居住環境臟亂差及棄管小區問題的對策》的通知


[發布日期: 2017-05-17]    字號:

各位委員:

  近期王偉等四名委員積極參與市委督查室的調研活動,對調研中發現的問題提出有針對性、可操作意見和建議。市政協主席裘會文同志對此給予高度評價并簽批意見,希望各委員積極參與到調研、視察、反映社情民意等工作,充分發揮參政議政作用。現將市委督查室〔2017〕7號督查報告轉發如下:

  關于根治市區居民居住環境臟亂差及棄管小區問題的對策

  解決居民居住環境臟亂差及棄管小區問題是當前熱點的民生問題,提升居民生活居住環境質量必須解決好物業公司準入門檻問題,強化行業監管手段,扶優汰劣凈化物業行業環境,打造白山物業行業高標準服務、規范化管理、群眾滿意的新常態。為此,市委督查室與市政協委員王偉、王國強、宮曉鵬、張志學等組成調研組,調研走訪了62個居民小區、1260名群眾,與23家物業企業進行了交流,經調查分析,現報告如下。

  一、現狀分析

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  白山市區共有居民小區115個。居民89735戶,物業企業48家。棄管樓棟432棟。48家物業企業分兩大類,一類是專業化的物業管理,另一類是依托開發商成立的物業公司。

  白山市115個在管居民小區中,有26個由專業化物業公司管理,55個由依托開發單位成立的物業公司管理,剩余34個小區依托社區托管。

  對走訪的62個小區進行分析。目前小區居民滿意度較高、對物業服務的評價較高的小區有以下幾個:怡園、時代商城、永盛二期、天池花園、南嶺家園。例如:南嶺家園小區由白山市永盛物業服務有限公司提供物業服務。據了解,小區雨排為外排式設計,由于地域原因。每年冬季都有一部分外排管凍裂結冰。春季開化,不及時更換,雨水將沿著外墻滲透墻內,室內墻體長毛,發霉,影響業主居住。物業公司每年對此單項維修投入成本就近4萬元,居民對此表示滿意。對物業服務不滿意的居民小區有以下幾個:彩虹家園、鐵南新城、隆盛園。例如:鐵南新城走訪業主了解,小區自入住以來所有配套門鈴就一直處于癱瘓狀態,門口主機未安裝,一直不能投入使用。物業公司與開發單位一直不能給予解決,路燈也有破損,路面坑洼不平。吉林地華置業有限公司開發的雨潤黃金海岸小區私搭亂建,侵占綠地自入住以來一直存在,擴建侵占公共面積,擅自更改房屋設計,個別房屋擴建面積約三分之一,占用綠地種菜、改道形成自用,由公共變成私用。

  同時,對432棟棄管樓的走訪中發現,棄管時間大致在樓棟接管5年后出現,走訪棄管樓棟發現10多家物業企業有棄管史,如:天譽物業、隆德物業、房興物業、中吉物業等,棄管的小區有陽關小區、金河家園、和諧家園(房興物業棄管)虹橋家園(南平物業棄管)、隆德B區(隆德物業棄管)等。

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  1. 物業行業監管體制不健全。多年來,市區物業行業監管一直不到位,市物業處于2016年7月將物業工作移交給渾江區物業管理中心,但兩個部門在巷道數、清掃面積、棄管樓等數據上存在大幅差異,致使物業行業監管交接工作“流產”,成了“三不管”地帶,至今沒有行業部門的有效監管。

  2. 物業企業多是“快餐式”經營。大部分房地產開發公司在小區竣工后,成立“快餐”物業公司,接管小區3—5年,迅速獲利,待小區公共設施設備過保后,便一走了之,導致公共設施設備維護不到位,群眾利益受到侵害,服務滿意度下降,小區業主拒交費,形成惡性循環。如:金河小區、陽光小區等小區。

  3. 業主與物業企業溝通不暢激化矛盾。部分小區業主訴求得不到滿足,以物業不作為為由,不繳納物業費,而物業公司則以不在服務范圍內或經費不足為由,不提供服務,最終陷入了“雞和蛋”的惡性怪圈,實則很多問題都是因為缺乏有效溝通,致使矛盾升級惡化。如:山水名家、彩虹家園等小區。

  二、對策建議

  我市即將出臺的《白山市物業管理條例》規范了物業管理活動,強化了業主自治的權利,但是解決和根治白山市區物業行業問題還需要強化行政監管手段,經與部分物業企業交流及征求意見,同意調研組提出的如下建議。

  1. 實行星級評定,建立動態監管體系。對所有物業企業實行星級評定機制,零星起步,按照服務小區數量、連續服務年限、居民滿意程度等設置相應加星數量,星數越多代表企業信譽越好,達到一定星級的優質物業企業,在招投標時優先考慮準入。對劣質物業企業,禁止參與招投標,并限期整改,不能完成整改的物業企業,責令退出并取消其經營資格。

  2. 提高小區物業招投標準入門檻。對新建小區,按照招投標流程,通過有序的市場行為公平競爭,通過“優者生存”的方式促進行業健康發展,不斷提高物業企業自身的管理水平,對星級評定較高的企業可優先考慮準入。對老舊棄管小區,由政府出面通過招投標選聘優質企業進行服務。對在改造項目,通過招投標準入,允許中標物業企業提前進場,從后期服務的角度、業主的需求等方面參與監督改造項目,為今后開展物業服務打下良好基礎。

  3. 試行保證金準入制度。中標物業企業進駐小區前,應向行業主管部門繳納一定的服務保證金,保證金標準為承接小區一年物業費的10%左右,保證金可一次性繳納,也可分三年繳納,從而約束物業企業在接管后的服務行為。對后期不作為、業主滿意度較低的,由行業主管部門扣罰保證金,督促企業提高服務水平。同時對優質企業實行獎勵或其他補貼,達到一定星級的企業可全額返還保證金。

  4. 兼并整合物業企業。通過強強聯合打造高端服務管理物業企業,通過強弱整合兼并提升服務管理能力,逐步實現市區物業企業的專業化、規范化,將整合后的物業企業全部打造成穩定、優質型物業企業。

  

來源:中共白山市委督查室   責任編輯: 信息中心
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